Trêve hivernale 2026-2027 : ce qu’elle suspend vraiment — et ce que vous pouvez encore faire

Le 1er novembre 2026 s’ouvre la trêve hivernale. Jusqu’au 31 mars 2027, aucune expulsion locative ne pourra être mise à exécution, même avec un jugement en votre faveur. Beaucoup de propriétaires bailleurs en concluent qu’il n’y a « rien à faire » pendant cinq mois face à un impayé. C’est une erreur de lecture — et elle coûte cher. Voici ce que la trêve suspend réellement, ce qu’elle ne suspend pas, et la méthode que nous appliquons sur le terrain.

Ce que la trêve hivernale suspend

La trêve hivernale court chaque année du 1er novembre au 31 mars (dates fixées par la loi ALUR de 2014). Pendant cette période :

•    l’exécution des décisions d’expulsion est suspendue, quel que soit le motif, y compris l’impayé de loyer. Même muni d’un jugement, un bailleur ne peut pas faire expulser son locataire avant le 1er avril ;

•    les coupures de gaz et d’électricité par les fournisseurs sont interdites dans les résidences principales. Rappel utile : un bailleur, lui, n’a jamais le droit de couper l’énergie ou l’eau de son locataire — c’est un délit toute l’année, passible de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du code pénal).

Il existe des exceptions, strictement encadrées : les squatteurs d’un domicile (résidence principale ou secondaire) ne bénéficient pas de la trêve, pas plus que les locataires dont le relogement est assuré dans des conditions adaptées à leur famille, ou les occupants d’un immeuble frappé d’un arrêté de mise en sécurité. Pour un squat de terrain ou de garage, le juge peut réduire ou supprimer la trêve.

Ce que la trêve ne suspend pas

C’est le point que la plupart des bailleurs ignorent : la trêve suspend l’exécution de l’expulsion, pas la procédure.

Concrètement, pendant tout l’hiver :

•    les loyers restent dus. La dette continue de courir, mois après mois, et le locataire doit poursuivre ou engager son remboursement ;

•    vous pouvez relancer, mettre en demeure, faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice ;

•    vous pouvez assigner votre locataire devant le juge des contentieux de la protection, et l’audience peut se tenir pendant la trêve ;

•    un jugement d’expulsion peut être prononcé en plein hiver. Seule son exécution attendra la fin de la trêve.

Autrement dit, un dossier bien mené pendant la trêve est prêt à produire ses effets dès le printemps. Un dossier qu’on ouvre en avril repart de zéro.

Le jugement n’est que le point de départ

Autre réalité de terrain trop peu connue : obtenir un jugement d’expulsion ne met pas fin au problème. Le jugement est le point de départ de l’expulsion, pas son aboutissement.

Après la décision du juge, il faut encore accomplir les diligences réglementaires — commandement de quitter les lieux, délais légaux — puis, si le locataire ne part pas, demander le concours de la force publique. Cette phase prend plusieurs semaines au minimum, souvent davantage. Et pendant tout ce temps, le propriétaire n’a pas la main : le calendrier appartient au commissaire de justice, puis à la préfecture.

Faites le calcul : un impayé apparu en octobre, ignoré tout l’hiver, traité en avril, jugé des mois plus tard, exécuté encore après… C’est potentiellement plus d’un an sans usage de votre bien. Chaque semaine de retard au départ se paie au centuple à l’arrivée.

La méthode Assertimmo : traiter l’impayé dès son apparition

Chez Assertimmo, la règle est simple et elle ne change pas avec les saisons : le plus important est de traiter un impayé dès son apparition.

D’abord l’amiable, avec des engagements mesurables. Nous contactons le locataire dès le premier retard, nous comprenons la situation, et nous obtenons un engagement concret — même minime : un montant, une date. Puis nous mesurons si l’engagement est tenu. C’est toute la différence entre la bienveillance et la passivité : la bienveillance fixe un cadre et le vérifie.

Si les engagements ne sont pas suivis d’effet, nous lançons la procédure. Sans attendre, et sans drame : une procédure peut toujours être stoppée si le locataire tient de nouveau ses engagements. Et a minima, elle envoie un message clair : le sujet des impayés est pris très au sérieux par le propriétaire. C’est exactement l’assertivité que nous défendons — ni passivité, ni agressivité, des limites posées et tenues.

La réglementation récente conforte cette approche : depuis le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, le diagnostic social et financier du locataire est déclenché dès le commandement de payer, et non plus au stade de l’assignation. Le législateur lui-même acte que plus on intervient tôt, plus on trouve de solutions.

Rien ne vaut une garantie

Enfin, soyons clairs : la meilleure gestion d’impayé reste celle qu’on n’a pas à faire. Rien ne remplace une garantie solide mise en place à l’entrée du locataire — garantie loyers impayés, caution Visale ou garant sérieusement vérifié. C’est au moment de la sélection du dossier et de la signature que se joue la sécurité de vos loyers, pas au tribunal.

Vous voulez savoir comment nous sécurisons les loyers de nos propriétaires, hiver compris ? Je veux en savoir plus.

En résumé

La trêve hivernale protège le locataire de la rue ; elle ne protège pas le bailleur de l’inaction. Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, les expulsions sont suspendues, mais les loyers restent dus et toutes les étapes de la procédure restent possibles. Un impayé se traite dès son apparition : dialogue,engagements mesurables, procédure si nécessaire — et garantie en amont. C’est pendant l’hiver que se préparent les printemps sereins.