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Plafond de 2,5 % et 7 000 € par foyer, fin du report des amortissements : ce que prévoit le budget 2027 pour le LMNP, où en est le vote, et les 4 réflexes à avoir.
Le vote solennel sur la partie «recettes » du budget 2027 devait avoir lieu le mardi 20 octobre à l’Assemblée nationale. Il n’a pas eu lieu : au soir du 19 octobre, il restait encore 2 828 amendements à examiner, et le débat reprendra après celui du budget de la Sécurité sociale. L’article 7, celui qui plafonne l’amortissement des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), n’a même pas encore été discuté en séance.
Pour nous, ce n’est pas un sujet théorique : 82 % du portefeuille que nous gérons chez Assertimmo est en LMNP.
Voici ce que contient le texte, ce qu’il ne touche pas, un exemple chiffré, et surtout ce que nous conseillons de faire — et de ne pas faire — en attendant.
La commission des finances avait adopté le 8 octobre un amendement épargnant la location meublée de longue durée. Mais la première partie du texte ayant été rejetée en commission, la séance repart du texte initial du gouvernement. C’est lui qui fait foi aujourd’hui:
• Un plafond annuel d’amortissement : 2,5 % par an pour les locaux (le mobilier n’est pas expressément visé), dans la limite de 7000 € par an et par foyer fiscal, tous biens confondus.
• Un régime plus sévère pour les meublés de tourisme : 1,5 % par an, dans la limite de 5 000 € par foyer.
• La fin du report : l’amortissement qui ne peut pas être déduit (faute de bénéfice ou à cause du plafond) serait définitivement perdu. Aujourd’hui, il se reporte sans limite de durée.
• Un régime transitoire pour le stock : les amortissements déjà reportés au 31 décembre 2026 resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice de l’année.
• Une application rapide : exercices clos à compter du 1er janvier 2027, donc revenus 2027 déclarés en 2028. Et le texte ne prévoit pas de régime à part pour les biens déjà achetés : un studio acquis en 2018 serait plafonné comme un achat de 2027.
• Le micro-BIC (abattement forfaitaire, sans amortissement).
• Les loueurs professionnels (LMP).
• Certaines résidences : résidences étudiantes et pour jeunes en formation, établissements pour personnes âgées ou handicapées(dont les Ehpad), unités de soins de longue durée. Attention : elles échappent au plafond, mais pas à la fin du report. Et une résidence seniors qui ne remplit pas les conditions d’agrément prévues par le texte resterait plafonnée.
Prenons l’exemple chiffré publié par Club Patrimoine : un studio acheté 255 000 €, qui rapporte 12 000 € de loyers par an, charges déduites.
• Aujourd’hui : 10 200 € d’amortissement, soit 1800 € de résultat imposable.
• Avec le plafond de 2,5 % : 6 375 €d’amortissement, soit 5 625 € de résultat imposable.
Résultat : 3 825 € de plus soumis chaque année à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, pour exactement le même bien et le même loyer.
Rien n’est voté. La reprise de l’examen de la partie « recettes » est annoncée autour du 27 octobre, le vote de l’ensemble du budget en première lecture est prévu le 17 novembre à l’Assemblée, puis viendront le Sénat, la commission mixte paritaire et une adoption définitive en décembre. Les amendements écartés en commission peuvent être redéposés en séance. L’article 7 peut encore être adopté tel quel, modifié… ou supprimé.
Nous allons peut-être surprendre : sur le fond, nous trouvons ce plafonnement légitime. Le meublé reste un logement temporaire, et on ne peut pas bâtir une société qui vit dans le temporaire.
Nous le constatons sur le terrain : les logements meublés sont en général moins bien entretenus par les locataires, et la vacance locative y est plus fréquente. La rentabilité réelle d’un meublé est donc souvent plus faible que ce que promet le tableau fiscal.
Le LMNP s’est imposé pour deux raisons. La première, l’avantage fiscal : l’amortissement permettait d’investir sans payer d’impôt sur ses loyers. La seconde, la souplesse du bail meublé (1an au lieu de 3) — utile seulement si vous voulez récupérer le bien pour y vivre ou le vendre. Trop de propriétaires ont choisi ce régime sans réfléchir à la suite ni à leur stratégie. Or l’investissement immobilier est un investissement de long terme.
• 1. Faites le point sur votre stock d’amortissements reportés avec votre expert-comptable : c’est lui qui serait encadré jusqu’en 2036.
• 2. Recalculez votre rentabilité sans l’avantage fiscal. Si votre projet ne tient que grâce à l’amortissement, mieux vaut les avoir maintenant.
• 3. Reposez la question meublé ou nu, bien par bien. Elle s’analyse selon le type de logement, la localisation et le locataire visé : en zone étudiante, le meublé garde tout son sens ; pour un 2 pièces à Paris, la location nue permet souvent de garder ses locataires plus longtemps.
• 4. Ne prenez aucune décision irréversible sur un texte non voté. Vendre, changer de régime ou de statut dans la précipitation, c’est piloter son patrimoine sur une hypothèse.
Vous voulez savoir ce que le plafonnement changerait pour vos biens ? Je veux en savoir plus.
L’article 7 du budget 2027 plafonnerait l’amortissement LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer, supprimerait le report des amortissements non déduits et encadrerait le stock existant jusqu’en 2036. Rien n’est voté : le vote prévu le 20 octobre a été reporté et l’article n’a pas encore été examiné en séance. Sur le fond, ce plafond nous paraît légitime, car le meublé ne doit pas être choisi pour sa seule fiscalité. Le bon réflexe n’est pas la panique, mais le recalcul : un investissement locatif doit tenir debout sans béquille fiscale.
Les informations ci-dessus décrivent un projet de loi en cours d’examen. Pour votre situation personnelle, rapprochez-vous de votre expert-comptable ou de votre conseiller fiscal.
