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Plafonnement LMNP, déficit foncier, durée de bail, marché local : le match complet meublé vs vide pour choisir selon votre projet, pas par mimétisme.
Le 4 novembre, l'Assemblée nationale a rejeté la partie recettes du budget 2027 par 458 voix contre 0.Conséquence directe pour les bailleurs : le texte repart au Sénat dans sa version initiale, et le plafonnement des amortissements LMNP, que les députés avaient pourtant supprimé fin octobre, revient sur la table. En une semaine,les investisseurs en meublé sont passés du soulagement au retour à la case départ.
Faut-il pour autant fuir le meublé et basculer en location vide ? La question mérite mieux qu'une réaction à chaud. Voici le match complet, critère par critère — avec une conviction : le bon choix dépend de votre bien, de votre marché et de votre horizon de détention. Pas du dernier amendement adopté.
Deux logiques s'affrontent. En fiscalité meublé (LMNP), l'arme maîtresse est l'amortissement : chaque année, une fraction de la valeur du bien et du mobilier se déduit des loyers, comme une charge comptable, sans qu'aucune dépense ne sorte de votre poche. Résultat : l'impôt sur les loyers est souvent neutralisé pendant des années. C'est précisément cet amortissement que le texte initial du budget 2027 veut plafonner, à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer. Rien n'est voté, et l'issue ne sera pas connue avant décembre au mieux.
La location vide répond avec le déficit foncier : les travaux déductibles effacent d'abord vos revenus fonciers, puis s'imputent sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an — et même jusqu'à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés d'ici au 31 décembre 2027. Pour un investisseur qui achète des biens à travailler, mener une opération de travaux tous les deux ou trois ans permet de reconstituer du déficit presque en continu.
Notre conviction : si votre objectif est de conserver le bien sur le long terme, la fiscalité du meublé reste favorable. Les règles changeront — elles changent tout le temps — et il sera toujours possible de s'adapter. Un investissement qui ne tient que par sa niche fiscale, en revanche, est un investissement fragile.
Le bail meublé est conclu pour 1an (9 mois pour un bail mobilité), contre 3 ans minimum en location vide(ou 6 ans pour un propriétaire personne morale. Pour donner congé, le bailleur doit respecter un préavis de 3 mois en meublé, contre 6 mois en vide — toujours pour l'échéance du bail.
Attention toutefois à une idée reçue : récupérer son logement n'est jamais un droit discrétionnaire. Dans les deux régimes, le congé doit être motivé — vendre, habiter le logement (ou y loger un proche), ou un motif légitime et sérieux. En cas de contestation, c'est le juge qui apprécie. Le meublé raccourcit l'horizon, il ne supprime pas les règles.
Côté trésorerie, le dépôt de garantie penche aussi pour le meublé : 2 mois de loyer hors charges, contre 1 mois en vide.
Sur le terrain, le constat est constant : un locataire en meublé reste en moyenne un an, un locataire en location vide environ trois ans — souvent davantage. Et chaque rotation a un coût : vacance locative, remise en état, relocation.
Un locataire stable, qui paie et entretient le logement, est le meilleur actif d'un bailleur. Pour un propriétaire qui vise un revenu régulier sans faire de la relocation un sport annuel, la location vide a un argument de poids.
Selon l'étude LocService publiée le 2 novembre, 81 % des logements loués à Paris ces douze derniers mois étaient meublés… alors que 38 % des candidats recherchaient un meublé. Autrement dit : une écrasante majorité de bailleurs parisiens a fait le même choix, au même moment, pour les mêmes raisons fiscales.
Le baromètre Lodgis du troisième trimestre 2026 complète le tableau : les loyers meublés progressent à Paris(+2,3 %), mais reculent à Lyon (−7 %) et à Montpellier (−6,3 %). Le meublé n'est pas un marché national homogène : c'est une somme de marchés locaux, avec leurs propres équilibres.
La conséquence est logique : là où l'offre meublée sature, le logement vide redevient rare — donc recherché, donc loué vite et bien.
Le déséquilibre parisien n'est pas né du marché. Il est né d'un réflexe moutonnier : choisir le meublé pour sa seule fiscalité, sans regarder la demande en face. Un logement se loue sur un marché réel, à des locataires réels — pas dans une case du code général des impôts.
Le choix n'est d'ailleurs pas irréversible : un bien loué vide peut être reloué en meublé au départ du locataire. Commencer en location vide n'hypothèque rien pour la suite ; l'inverse est moins vrai, le mobilier et le positionnement du bien étant déjà engagés.
La bonne méthode, celle qu'Assertimmo applique avec ses clients : partir du bien (surface,configuration, quartier), de la demande locale (étudiants, jeunes actifs,familles), de votre horizon de détention et de votre besoin de flexibilité. La fiscalité vient en dernier — comme un accélérateur, jamais comme un moteur.
L'amortissement donne l'avantage fiscal au meublé — tant que la loi ne change pas — et le bail d'un an lui donne la souplesse. La location vide gagne sur la stabilité, sur le déficit foncier dès qu'il y a des travaux, et sur la rareté là où tout le monde a basculé en meublé. Le vainqueur dépend de votre projet — pas de la mode.
Ne faites pas comme tout le monde : réfléchissez. Et si vous voulez un avis ancré dans votre marché local plutôt qu'une réponse toute faite, nos équipes étudient votre situation : Je veux en savoir plus.
