Facture électronique : SCI, LMNP, LMP — qui est réellement concerné ?

La réforme de la facture électronique ne vise pas uniquement les grandes entreprises.

Elle concerne toutes les structures qui exercent une activité économique.

Concrètement :

• Une SCI est concernée dès lors qu’elle génère du chiffre d’affaires.
• Une activité LMNP ou LMP est concernée dès lors qu’elle dispose d’un numéro SIRET.

1️⃣ Le calendrier

Le déploiement se fait en deux phases.

📥 Réception des factures électroniques

➡ 1er septembre 2026 pour toutes les entreprises, sans exception.

Toute entité exerçant une activité économique devra être en capacité de recevoir des factures électroniques via une plateforme agréée.

📤 Émission des factures électroniques / e-reporting

• 1er septembre 2026 : grandes entreprises, groupes TVA, ETI
• 1er septembre 2027 : PME et micro-entreprises (hors groupe TVA)

La majorité des SCI et des LMNP/LMP entreront dans la vague du 1er septembre 2027.

2️⃣ Le nouveau circuit : fin des factures par email

Le schéma change totalement.

Les factures ne circuleront plus directement entre émetteur et client.

Le modèle “en Y” repose sur :

• Des plateformes privées agréées (PA) pour l’échange des factures
• Une transmission automatique des données à l’administration fiscale

L’option d’une plateforme publique gratuite a été abandonnée.

👉 L’envoi d’une facture par email ne sera plus conforme.

Les données seront transmises à l’administration sur un rythme régulier (entre 10 et 30 jours selon les cas), afin de permettre le suivi de la TVA et le contrôle de cohérence des déclarations.

3️⃣ SCI : quand sont-elles concernées ?

✅ SCI générant du chiffre d’affaires

Dès lors qu’une SCI :

• Encaisse des loyers,
• Facture des prestations,
• Génère un chiffre d’affaires,

Elle exerce une activité économique.

Elle entre donc dans le champ de la réforme.

Peu importe qu’elle soit à l’IR ou à l’IS :
ce qui compte, c’est l’existence d’une activité génératrice de revenus.

❌ SCI non concernées

Seules sont exclues :

Les SCI dites “patrimoniales d’usage”,
qui :

• Détiennent un bien uniquement pour organiser la propriété entre associés,
• Donnent la jouissance gratuite du bien aux associés,
• Ne génèrent aucun chiffre d’affaires.

Dans ce cas précis, il n’y a pas d’activité économique.
Elles ne sont donc pas concernées.

4️⃣ LMNP et LMP : la règle est simple

Dès lors qu’il y a :

• Une activité déclarée,
• Un numéro SIRET,
• Une exploitation locative,

L’activité entre dans le champ de la réforme.

Qu’il s’agisse de LMNP ou de LMP, le statut fiscal ne change rien au principe.

L’existence d’un SIRET signifie que l’activité est considérée comme économique.
Elle est donc concernée par :

• L’obligation de réception des factures en 2026
• L’obligation d’émission selon la taille (souvent 2027)

5️⃣ Les obligations concrètes

Deux mécanismes sont à distinguer :

🔹 E-invoicing

Émission de factures électroniques via une plateforme agréée, avec transmission automatique des données à l’administration.

🔹 E-reporting

Transmission de données de transactions à l’administration fiscale.

Ces obligations s’imposent aux structures concernées par la réforme, indépendamment du fait qu’elles facturent ou non avec TVA.

6️⃣ Ce que doivent anticiper SCI,LMNP et LMP

Si vous êtes concerné, il faudra :

✔ S’inscrire à l’annuaire de la facturation électronique

Chaque entité devra activer son espace.

✔ Disposer d’un outil de facturation conforme

Les factures Word ou Excel ne seront plus acceptées.

✔ Choisir une plateforme agréée(PA)

Elle assurera :

• La réception des factures fournisseurs
• L’émission des factures clients
• La transmission des données à l’administration

🎯 Ce qu’il faut retenir

• Une SCI est concernée dès qu’elle génère du chiffre d’affaires.
• Une activité LMNP ou LMP est concernée dès qu’elle dispose d’un SIRET.
• Seules les SCI sans activité économique réelle (usage exclusif des associés) sont     exclues.
• La réception devient obligatoire en 2026.
• L’émission bascule en 2026 ou 2027 selon la taille.

Ce n’est pas un détail administratif.

Pour les investisseurs immobiliers, cela signifie une professionnalisation forcée de la gestion.

Ceux qui fonctionnent encore “à l’ancienne” devront se structurer.
Les autres auront simplement une longueur d’avance.

FAQ

Une SCI est-elle obligée d’appliquer la facture électronique ?

Oui, si elle génère du chiffre d’affaires. Non, si elle détient un bien uniquement pour l’usage des associés sans activité économique.

Un LMNP est-il concerné par la réforme ?

Oui, dès lors qu’il dispose d’un numéro SIRET.

La facture électronique concerne-t-elle les loyers ?

Oui si l’activité entre dans le champ des obligations liées à l’exercice économique déclaré.

À partir de quand l’obligation s’applique-t-elle ?

Réception obligatoire en septembre 2026. Émission progressive jusqu’en septembre 2027 selon la taille.