Travaux en cours de bail : qui paie quoi entre propriétaire et locataire

Mi-janvier, 7 heures du matin. La chaudiere lache. Votre locataire vous appelle dans la foulee. "Il fait 8 degres dans l'appartement, qu'est-ce qu'on fait ?" Bonne question. Mais avant de decrocher le telephone pour appeler un chauffagiste, il y en a une autre : qui paie ? C'est la que ca se complique. Entre les réparations locatives, les gros travaux, la vétusté et le décret de décence, la frontiere n'est pas toujours nette. Voici le cadre legal — et surtout comment ca se passe sur le terrain.

Le principe de base : menu entretien vs gros travaux

La loi du 6 juillet 1989, article 7, pose la règle. Elle est simple dans son principe :

• Le locataire prend en charge l'entretien courant du logement et les menues réparations.
• Le propriétaire assume les réparations importantes, celles liees a la vétusté, a l'usure normale ou a un vice de construction.

Simple en theorie. En pratique, la frontiere entre "menu entretien" et "gros travaux" fait l'objet de 80 % des desaccords entre propriétaires et locataires. Un robinet qui goutte, c'est clair — c'est pour le locataire. Une canalisation encastree qui cede, c'est clair aussi — c'est pour le propriétaire. Mais entre les deux, il y a une zone grise. Et c'est la que les conflits naissent.

La règle a retenir : si la réparation est liee a l'usage normal du logement et reste d'un montant modeste, c'est au locataire. Si elle decoule de la vétusté, d'un défaut de construction ou d'un équipement en fin de vie, c'est au propriétaire. Le critère, c'est la cause — pas le montant.

Les réparations locatives : ce que le locataire doit payer

Le décret du 26 aout 1987 dresse la liste des réparations locatives. Ce n'est pas une liste vague — c'est un inventaire detaille. Tout propriétaire et tout locataire devrait l'avoir lu au moins une fois.

Concretement, le locataire prend en charge :

Plomberie et robinetterie

• Remplacement des joints de robinet, des clapets, des flexibles de douche.
• Debouchage des canalisations (sauf si le problème est structurel).
• Entretien courant des siphons, bondes et systèmes d'evacuation.
• Remplacement des flotteurs et joints de chasse d'eau.

Vous avez un evier qui fuit ? Dans la plupart des cas, c'est un joint use ou un siphon a resserrer. C'est a la charge du locataire.

Électricité

• Remplacement des interrupteurs, prises, fusibles.
• Changement des ampoules et tubes lumineux.
• Réparation ou remplacement des baguettes et gaines de protection.

Chauffage et production d'eau chaude

• Entretien annuel de la chaudiere: c'est obligatoire et c'est au locataire. L'attestation doit etre conservee et transmise au propriétaire sur demande.
• Remplacement des petites pieces d'usure (bougies, injecteurs de chaudiere, bilames).
• Purge des radiateurs et entretien des corps de chauffe.

Menuiserie, vitrage, volets

• Graissage des gonds, charnieres, cremones.
• Menues réparations des poignees de porte, des serrures (hors remplacement complet).
• Remplacement des vitres cassees (sauf vice du bati).
• Entretien courant des volets roulants : graissage, remplacement des sangles ou manivelles.

Murs, sols, plafonds

• Rebouchage des trous (chevilles, fixations murales).
• Raccords de peinture et de papier peint suite a des accrochages.
• Entretien courant des revetements de sol (vitrification, cirage).

Point important : cette liste a ses limites. Le locataire n'a pas a payer une réparation si le problème vient d'un défaut de construction, de la vétusté ou d'un cas de force majeure. Un volet roulant qui bloque parce que le mecanisme a 25 ans, ce n'est pas du "menu entretien". C'est de la vétusté. Et la vétusté, c'est pour le propriétaire.

Les travaux a la charge du propriétaire

Le propriétaire est tenu de livrer un logement en bon état — et de l'y maintenir. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est explicite. Voici ce qui vous revient, propriétaire :

Gros travaux et structure

• Toiture: réparation des fuites, remplacement de tuiles, etancheite.
• Murs porteurs et facades: fissures structurelles, ravalement obligatoire.
• Fondations et charpente: tout ce qui touche a la solidite du bati.
• Canalisations encastrees: tuyauterie vétusté, colonnes montantes.

Remplacement d'équipements vetustes

• Chaudiere hors service: si la chaudiere a rendu l'ame et qu'un remplacement s'impose, c'est au propriétaire. Pas au locataire — même si ce dernier a oublie un entretien annuel (même si ca complique la discussion).
• Cumulus en fin de vie: fuite interne, corrosion du ballon — remplacement a la charge du propriétaire.
• Volets roulants dont le mecanisme est hors d'usage: moteur grille, lames cassees par usure normale.
• Équipements fournis avec le logement: four, plaques, hotte — si l'équipement etait mentionne au bail et qu'il tombe en panne par vétusté, c'est au propriétaire de le remplacer.

Mise aux normes

• Installation électrique non conforme (absence de mise a la terre, tableau vétusté).
• Mise en conformite du reseau de gaz.
• Travaux lies aux nouvelles obligations reglementaires (performance énergétique, accessibilite).

En resume : tout ce qui touche a la structure, a la vétusté et a la mise en conformite releve du propriétaire. Si vous mettez un bien en location, vous acceptez d'en assumer la perennite.

Le décret de décence : le plancher legal

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les critères minimaux qu'un logement doit respecter pour etre mis en location. Ce n'est pas une option. C'est une obligation. Si votre bien ne les remplit pas, le locataire peut exiger des travaux — et un juge peut vous y contraindre.

Les critères de décence couvrent trois domaines :

Surface et volume

Le logement doit offrir au minimum 9 m² de surface habitable avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 metres — ou un volume habitable d'au moins 20 m³.

En cas de colocation avec baux individuels la chambre louée doit avoir une surface d'au moins 9m2 et un volume égale à 20 m3.

Sécurité et sante

• Absence de risques manifestes pour la sécurité physique (garde-corps, escaliers, installations electriques et gaz conformes).
• Absence de risques pour la sante : pas d'infiltrations, pas d'humidite excessive, ventilation fonctionnelle, absence de plomb accessible (pour les logements construits avant 1949).
• Eclairage naturel suffisant et ouverture donnant sur l'exterieur.

Performance énergétique minimale

Depuis 2023, les logements classes G+ (consommation superieure a 450 kWh/m²/an en énergie finale) ne peuvent plus etre loues. En 2025, c'est le tour des logements classes G. En 2028, les F. En 2034, les E.

Si vous êtes propriétaire d'un bien energivore, il est temps d'anticiper. Le cout d'un projet de renovation énergétique peut sembler lourd. Mais c'est toujours moins cher qu'un bien retire du marche locatif. Pour comprendre le calendrier complet, consultez notre article sur l'interdiction de louer des passoires energetiques .

Si votre logement ne respecte pas ces critères, le locataire peut saisir la CAF (suspension de l'APL) ou le tribunal. Le juge peut imposer les travaux, reduire le loyer, voire suspendre son paiement. Ne pas respecter le décret de décence, c'est s'exposer a un risque juridique et financier réel.

Travaux d'amelioration en cours de bail : le propriétaire peut-il les imposer ?

Oui. Mais pas n'importe comment.

L'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 prevoit que le locataire ne peut pas s'opposer aux travaux d'amelioration des parties privatives ou communes, ni aux travaux nécessaires au maintien en état ou a l'entretien normal du logement.

En revanche, le propriétaire doit respecter un cadre précis :

• Notification préalable: le propriétaire doit informer le locataire par lettre recommandee avec accuse de reception. La lettre doit préciser la nature des travaux, les modalites d'execution et la duree estimee.
• Respect de la vie privee: les travaux ne peuvent pas etre realises les samedis, dimanches et jours feries sans accord du locataire.
• Duree et indemnisation: si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une reduction de loyer proportionnelle au trouble subi. Ce n'est pas une faveur — c'est la loi.
• Travaux abusifs: si les travaux rendent le logement inhabitable ou s'ils n'ont pas le caractere d'amelioration ou d'entretien prévu par la loi, le locataire peut saisir le juge.

Exemples concrets de travaux d'amelioration :

• Remplacement d'un simple vitrage par du double vitrage.
• Installation d'un système de ventilation performant.
• Renovation de l'installation électrique pour mise en conformite.
• Isolation thermique par l'interieur ou l'exterieur.

En pratique, tout se joue dans la communication. Un propriétaire qui previent son locataire trois mois a l'avance, qui propose un planning clair et qui coordonne les interventions pour limiter la gene — ca passe. Un propriétaire qui debarque avec un artisan sans prévenir, ca finit au tribunal.

Le role du gestionnaire terrain

C'est ici que la theorie rencontre le terrain. Parce que le vrai sujet, ce n'est pas de savoir qui paie. C'est de resoudre le problème vite et bien — sans que ca degenere.

Chez Assertimmo, quand un locataire signale un problème, le gestionnaire terrain se deplace. Pas dans trois semaines — dans les 48 heures pour les urgences. Il constate, il identifie la cause, il déterminé qui prend en charge. C'est un arbitrage concret, pas un echange de mails sans fin.

Voici comment ca se passe sur le terrain :

• Diagnostic rapide: le gestionnaire terrain evalue la situation sur place. Un robinet qui fuit, c'est un joint. Un mur humide, c'est peut-etre une infiltration par la toiture. Le diagnostic terrain evite les erreurs d'interpretation a distance.
• Arbitrage propriétaire / locataire: sur la base du constat, le gestionnaire informe le propriétaire. Il explique le cadre legal, identifie qui paie quoi, et propose une solution. Pas de zone grise qui traine pendant des semaines.
• Coordination des artisans: le gestionnaire organise l'intervention, suit les devis, planifie le calendrier avec le locataire. Un seul interlocuteur pour tout le monde — propriétaire, locataire, artisan.
• Suivi des travaux: le gestionnaire terrain passe vérifier que les travaux ont été realises correctement. Pas de mauvaise surprise a la reception.

C'est le principe du binome Assertimmo : un gestionnaire au siege pour le suivi administratif et financier, un gestionnaire terrain pour le diagnostic et la coordination. Le propriétaire n'a pas a gérer les allers-retours. Le locataire n'a pas a attendre des semaines. Et les problèmes se reglent avant de devenir des conflits.

Ce qu'il faut retenir

La repartition des travaux en cours de bail n'est pas une affaire de negociation. C'est un cadre legal précis. Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations. Le propriétaire assume la vétusté, les gros travaux et la mise aux normes. Le décret de décence fixe le plancher en dessous duquel un logement ne peut pas etre loue.

En pratique, 90 % des tensions viennent d'un manque de réactivité ou d'un flou sur la responsabilite. Un diagnostic rapide, un arbitrage clair et une coordination efficace reglent la majorite des situations avant qu'elles ne s'enveniment.

Vous êtes propriétaire bailleur et vous voulez que les travaux en cours de bail soient geres sans prise de tete ? C'est exactement ce que fait un gestionnaire terrain. Contactez Assertimmo — on vous explique comment ca marche sur votre secteur.