Synthèse de la proposition de réforme de la fiscalité locative, présentée par Annaïg Le Meur, députée du Finistère en mai 2024. Impact pour les LMNP.

Le 15 novembre 2023, la première ministre Elisabeth Borne confiait une mission à la députée Annaïg Le Meur (réélu depuis en juillet 2024) avec pour objectif de réformer la fiscalité locative pour favoriser la location de longue durée et rendre l'offre locative plus accessible.

Actuellement, le système fiscal est jugé complexe et déséquilibré, favorisant davantage les locations meublées et les locations de courte durée au détriment des locations en résidence principale de longue durée.

Annaïg Le Meur a rendu son rapport en mai 2024 dont voici les principaux point à retenir, notamment en ce qui concerne le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNPLe 15 novembre 2023, la première ministre Elisabeth Borne confiait une mission à la députée Annaïg Le Meur (réélu depuis en juillet 2024) avec pour objectif de réformer la fiscalité locative pour favoriser la location de longue durée et rendre l'offre locative plus accessible.

Actuellement, le système fiscal est jugé complexe et déséquilibré, favorisant davantage les locations meublées et les locations de courte durée au détriment des locations en résidence principale de longue durée.

Annaïg Le Meur a rendu son rapport en mai 2024 dont voici les principaux point à retenir, notamment en ce qui concerne le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP):

Le rapport propose de réunir tous les revenus locatifs dans une même catégorie et d'encourager la location de longue durée par différents mécanismes fiscaux. Plusieurs scénarios sont présentés, tous visant à simplifier le système et à rendre la fiscalité plus neutre. Les principaux éléments de ces scénarios sont :

• Unification des régimes fiscaux pour les locations nues et meublées. les locations meublées comme les locations nues dépendront désormais du régime des revenus fonciers. Seul le régime LMP

• Conséquences potentielles pour le régime actuel LMNP : Simplification des démarches administratives et des coûts associés puisque les propriétaires ne devraient plus être considérés comme effectuant une activité « industrielle et commerciale ». Plus de dépôts de comptes sociaux par exemple.

• Augmentation du seuil de passage du micro au réel, de 15 000 € actuellement, à 30 000 € ;

• Conséquences potentielles pour le régime actuel LMNP : A apprécier au cas par cas, si vous avez des emprunts ou des travaux, l’impact ne sera pas le même. Dans tous les cas ce point devrait être bénéficier à un plus grand nombre de propriétaires

• Suppression de la déduction des amortissements du bien immobilier pour les LMNP

• Conséquences potentielles pour le régime actuel LMNP : C’est un point très dur, puisqu’il supprime l’avantage du LMNP qui permettait réduire ses revenus annuels , voir de les neutraliser complètement et de supprimer les impôts fonciers.

• Révision du calcul des plus-values lors de la cession de logements en meublé avec prise en compte des amortissements déjà déduits dans le prix de revient de l’immeuble ;

• Conséquences potentielles pour le régime actuel LMNP : C’est le second des points dur. Aujourd’hui les propriétaires ayant optés pour le régime LNMP bénéficient d’avantages par la déduction des amortissements du bien mais également la suppression de ces amortissements dans le calcul de la plus-value (contrairement aux règles comptables en vigueurs). Le rapport vise à supprimer cette niche. Par exemple, si au bout de 4 ans, vous vendez 200.000 € un bien acheté 150.000 €, et que vous avez déduit 20.000 € d’amortissement sur vos loyers, l’impôt sur la plus-value sera calculé sur la base de 70.000 € (200.000 € – 130.000 € (150.000 € - 20.000€)) au lieu de 50.000 € (200.000 €– 150.000 €) à l’heure actuelle.

• Encouragement de la location de longue durée par des abattements fiscaux plus importants.
  • Conséquences potentielles pour le régime actuel LMNP : A priori, le rapport ne propose pas de changer le type de bail d’1 an qui permet d’avoir une souplesse plus importante pour baux meublés. A suivre.

En conclusion :

Même si le rapport annonce un choc fiscal pour les investisseurs en meublé, LMNP et location de courte durée, il ne faut pas tout rejeter en bloc. En effet, la prolifération de ce type d’occupation déstructure le marché locatif avec des conséquences à long terme très pénalisantes pour les investisseurs. N’oublions pas que la rentabilité d’un investissement immobilier vient également d’un juste équilibre entre propriétaires, locataires et pouvoirs publics.

Enfin, il existe des moyens de limiter les impacts de la fiscalité à venir (Bail civil, SCI à l’IS etc…)