Travaux
Travaux en cours de bail : qui paie quoi entre propriétaire et locataire
La chaudière tombe en panne en janvier. Qui paie ? Voici la répartition claire entre propriétaire et locataire.
2026-04-16
Réintégration des amortissements dans la plus-value, prélèvements sociaux à 18,6 %, micro-BIC tourisme : tout ce qui change pour les propriétaires LMNP avec les lois de finances 2025 et 2026.
Si vous êtes propriétaire bailleur en location meublée non professionnelle (LMNP), la donne fiscale a changé. Pas de manière catastrophique, mais suffisamment pour que votre stratégie de détention et de revente doive être revue.
Deux textes majeurs encadrent ces évolutions : la loi de finances 2025 (article 24) et le projet de loi de finances 2026 (adopté). Voici ce qui change concrètement, ce qui est maintenu, et ce que ça implique pour vos décisions.
C'est le changement le plus important. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits pendant la période de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Vous achetiez un bien en LMNP au régime réel. Vous déduisiez chaque année des amortissements (sur le bâti, pas le terrain) de vos revenus locatifs. À la revente, ces amortissements n'entraient pas dans le calcul de la plus-value. C'était un double avantage fiscal : réduction de l'impôt pendant la détention, et plus-value calculée sur le prix d'achat initial.
Les amortissements déduits (hors mobilier) viennent désormais majorer la plus-value imposable. La formule devient :
Plus-value = Prix de vente – (Prix d'achat + frais d'acquisition + travaux – amortissements déduits)
En clair : les amortissements que vous avez déduits pendant la location viennent gonfler votre plus-value taxable au moment de la revente.
Vous avez acheté un studio 250 000 € en 2015. Vous l'avez loué en LMNP au régime réel. En 10 ans, vous avez déduit 45 000 € d'amortissements sur le bâti. Vous le revendez 430 000 € en 2025.
La différence — 45 000 € de base taxable en plus — représente plusieurs milliers d'euros d'impôt supplémentaire selon votre taux marginal d'imposition.
Rappel important : l'abattement pour durée de détention continue de s'appliquer. L'exonération totale d'impôt sur le revenu est atteinte à 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans. Si vous détenez votre bien depuis longtemps, l'impact peut être amorti.
La réintégration des amortissements ne s'applique pas dans les cas suivants :
Bonne nouvelle d'abord : le PLF 2026 adopté ne supprime pas le régime LMNP. Les amendements qui proposaient un plafonnement des amortissements à 2 % ou la suppression pure et simple du statut ont été rejetés.
Les amortissements restent donc intégralement déductibles du résultat imposable pendant la détention. Pas de plafonnement. Le régime par composants est inchangé.
À partir du 1er janvier 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs et les plus-values immobilières LMNP passent de 17,2 % à 18,6 %. Cette hausse de 1,4 point correspond à l'augmentation de la CSG votée dans le budget 2026.
Concrètement, c'est une hausse de plus de 8 % du montant des prélèvements sociaux. Sur un revenu locatif imposable de 10 000 €, ça représente 140 € de plus par an. Sur une plus-value de 100 000 €, c'est 1 400 € de plus.
Exception : les résidences de services restent exonérées de cette hausse.
Si vous louez en meublé de tourisme (type Airbnb), la loi anti-Airbnb a modifié les règles du micro-BIC :
Si vous faites de la location meublée longue durée — ce qui est le cas de la grande majorité des propriétaires bailleurs — vous n'êtes pas concerné par ce durcissement.
Ces évolutions ne sonnent pas la fin du LMNP. Mais elles changent l'équation, surtout si vous envisagez une revente.
L'impact de la réintégration des amortissements est largement compensé par les abattements pour durée de détention. À 22 ans, vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu sur la plus-value. Le LMNP reste un régime attractif sur le long terme.
C'est là que ça se complique. Les amortissements déduits viendront gonfler votre plus-value taxable, et les abattements pour durée de détention seront faibles. Il faut refaire vos calculs avec la nouvelle formule avant de décider.
La location nue n'offre pas les mêmes déductions en cours de détention (pas d'amortissements). Mais elle n'a pas non plus le problème de réintégration à la revente. Pour un investisseur qui prévoit de garder son bien moins de 15 ans, la comparaison meublé/nu mérite d'être refaite à la lumière de ces changements.
La fiscalité locative est devenue un domaine où les erreurs coûtent cher. Trois actions concrètes :
Chez Assertimmo, nous ne donnons pas de conseil fiscal — ce n'est pas notre rôle. Mais nous travaillons main dans la main avec vos experts comptables pour leur fournir la vue d'ensemble de votre activité locative : revenus, charges, travaux, amortissements en cours. Les bonnes décisions fiscales reposent sur des données fiables. C'est ce qu'on apporte.
→ Les charges locatives récupérables et non récupérables
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil fiscal. La fiscalité locative évolue régulièrement. Consultez un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour toute décision concernant votre situation personnelle.
