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Travaux en cours de bail : qui paie quoi entre propriétaire et locataire
La chaudière tombe en panne en janvier. Qui paie ? Voici la répartition claire entre propriétaire et locataire.
2026-04-16
Le dépôt de garantie est la source n°1 de litiges entre propriétaires et locataires. Voici les règles à connaître.
Le dépôt de garantie est la source numéro un de litiges entre propriétaires et locataires. Chaque année, des milliers de recours sont déposés devant les tribunaux pour des retenues contestées, des restitutions tardives ou des justificatifs absents. Pourtant, les règles sont claires. Le problème, c'est qu'elles sont rarement appliquées correctement. Ni par les propriétaires, ni par les locataires. Cet article pose les bases : ce que dit la loi, ce qui est autorisé, ce qui ne l'est pas, et comment éviter que la sortie d'un locataire se transforme en bras de fer.
Le dépôt de garantie — souvent appelé à tort "caution" — est une somme versée par le locataire à la signature du bail. Il sert à couvrir d'éventuels manquements : loyers impayés, charges non régularisées, dégradations constatées à la sortie.
Le montant est encadré par la loi :
Le propriétaire encaisse le dépôt dès la signature du bail. Contrairement à une idée reçue, il n'est pas obligé de le placer sur un compte séparé. La loi ne l'impose pas. Concrètement, l'argent peut rester sur le compte courant du bailleur pendant toute la durée du bail.
Le versement se fait en une seule fois, au moment de la remise des clés ou à la signature du contrat. Si le locataire passe par un professionnel de la gestion locative, c'est le gestionnaire qui encaisse et peut conserve le dépôt. C'est d'ailleurs plus sécurisant pour tout le monde : le jour de la restitution, il n'y a pas de discussion sur la disponibilité des fonds.
C'est ici que la majorité des conflits naissent. Le propriétaire traîne, le locataire s'impatiente, les lettres recommandées s'accumulent. Pourtant, la loi (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR) est limpide.
Deux cas de figure :
Le compteur démarre à la date de remise des clés par le locataire. Pas à la date de l'état des lieux. Pas à la fin du préavis. À la remise effective des clés.
En cas de retard, le propriétaire s'expose à une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard . Ce n'est pas symbolique. Sur un loyer de 900 euros, cela représente 90 euros par mois. En six mois de retard, le propriétaire doit 540 euros en plus du dépôt. Autant dire que l'inertie coûte cher.
Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Mais pas n'importe comment. Chaque euro retenu doit être justifié par un document. Sans justificatif, la retenue est contestable — et le locataire aura gain de cause.
Voici les trois cas de retenue autorisés :
Un trou dans la porte, un carrelage cassé, une tache de brûlure sur le plan de travail : ce sont des dégradations imputables au locataire. Le propriétaire peut retenir le coût de la remise en état. Mais attention : il doit fournir un devis ou une facture . Un simple courrier affirmant "il faut refaire la cuisine" ne suffit pas.
Tout repose sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie [/blog/état-des-lieux-guide-complet-propriétaires-bailleurs]. Si l'état des lieux d'entrée est bâclé ou inexistant, le propriétaire se retrouve démuni. On y reviendra.
Si le locataire quitte le logement avec des loyers impayés, le propriétaire peut les déduire du dépôt. Même chose pour les charges locatives non réglées. Le relevé de compte et les avis d'échéance servent de justificatifs. Pour aller plus loin sur ce sujet, consultez notre guide sur les impayés de loyer [/blog/impayes-de-loyer-que-faire-propriétaire-bailleur].
En copropriété, le propriétaire peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation annuelle des charges. Une fois l'arrêté des comptes effectué par le syndic, il doit restituer le solde — ou justifier la retenue complémentaire. Ce mécanisme est prévu par la loi, mais il est souvent mal compris par les locataires. Il faut l'expliquer clairement dès le départ.
C'est le point qui génère le plus de contentieux. Beaucoup de propriétaires confondent dégradation et usure normale. La loi est pourtant formelle : le locataire n'est pas responsable de la vétusté .
Quelques exemples concrets :
Depuis la loi ALUR, il est possible d'annexer au bail une grille de vétusté . Ce document fixe la durée de vie théorique de chaque équipement (peinture, sol, robinetterie, etc.) et le pourcentage de valeur résiduelle en fonction de l'ancienneté. Quand cette grille existe, elle s'impose aux deux parties. Elle évite les discussions subjectives et réduit considérablement les litiges.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, la meilleure protection reste l'anticipation. Voici ce qui fait la différence le jour de la restitution.
C'est la pièce maîtresse. Un état des lieux bâclé [/blog/état-des-lieux-guide-complet-propriétaires-bailleurs] ouvre la porte à toutes les contestations. Chaque pièce, chaque équipement, chaque revêtement doit être décrit avec précision. "Bon état" ne veut rien dire. "Peinture blanche, traces d'usure légère au-dessus des plinthes, angle droit de la fenêtre" est exploitable.
À l'entrée comme à la sortie. Les photos ne remplacent pas l'état des lieux écrit, mais elles le complètent. En cas de litige, un juge apprécie une série de photos datées montrant l'état réel du logement.
Si le propriétaire retient une partie du dépôt, il doit joindre à sa lettre de restitution les pièces suivantes : devis détaillés, factures de travaux réalisés, ou à défaut, un chiffrage précis par poste. Un courrier sans justificatif ne tient pas devant un médiateur ou un juge.
Le propriétaire doit envoyer au locataire un décompte détaillé indiquant : le montant du dépôt initial, les retenues poste par poste avec les justificatifs correspondants, et le solde restitué. Pas un virement sans explication. Pas un chèque sans courrier. La transparence protège les deux parties.
Le locataire estime que la retenue est injustifiée. Le propriétaire maintient sa position. Comment sortir de l'impasse ?
Première étape : le locataire adresse une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, détaillant les points contestés. Ce courrier n'est pas une formalité. Il pose un cadre écrit et constitue une preuve en cas de procédure ultérieure.
Avant de saisir un tribunal, il est désormais obligatoire de tenter un règlement amiable. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), gratuite, ou faire appel à un médiateur. Dans la majorité des cas, une solution se trouve à cette étape. Le médiateur n'impose rien, mais il recadre les positions de chacun. Souvent, cela suffit.
Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection. Pour les litiges inférieurs à 5 000 euros — ce qui couvre la quasi-totalité des affaires de dépôt de garantie — la procédure est simplifiée et ne nécessite pas d'avocat. Le juge tranche sur la base des pièces : états des lieux, photos, justificatifs de retenue, courriers échangés. D'où l'importance de tout documenter dès le départ.
Un gestionnaire locatif n'est ni l'avocat du propriétaire, ni le défenseur du locataire. Son rôle est d'appliquer les règles, de documenter chaque étape et de protéger les deux parties contre leurs propres erreurs.
Concrètement, chez Assertimmo, voici ce que cela signifie :
Notre modèle binôme — un gestionnaire dédié au siège pour le suivi administratif, un gestionnaire terrain pour les interventions sur place — garantit que rien ne passe entre les mailles. L'état des lieux n'est pas délégué à un prestataire extérieur. Le suivi n'est pas noyé dans un portefeuille de 500 lots. Avec plus de 160 lots gérés et un taux de satisfaction de 98 %, la rigueur n'est pas un argument commercial. C'est une méthode.
Le dépôt de garantie n'est pas un sujet compliqué. C'est un sujet qui demande de la rigueur, de la transparence et une connaissance précise des textes. Les litiges n'arrivent pas par hasard. Ils arrivent quand l'état des lieux est flou, quand les retenues ne sont pas justifiées, quand les délais ne sont pas respectés. Autant de problèmes qu'un gestionnaire compétent règle avant qu'ils n'existent.
